房地产：从亚太商业REITS发展经验看中国消费基础设施REITS前景 聚焦

【资料图】

核心观点
在海外消费基础设施REITs 属于商业REITs 中的一类。近年来世界范围内工业地产颇受市场关注，但商业REITs 仍为市值占比大且整体相对收益稳定的成熟标的，如日本的消费基础设施REITs体现了跨越周期的绝对稳健收益。目前国内将消费基础设施纳入REITs 试点范围打通了企业的公募融资渠道，改变了目前针对持有型物业仅有经营性物业贷款及CMBS 等渠道的融资现状。展望未来，消费基础设施REITs 落地需关注三个主要问题：首先是原始权益人的积极性与驱动力问题；其次是优质资产估值较高，分派率若达3.8%或需原始权益人折价发行；第三需关注消费基础设施受其商业本质影响的收入稳定性问题及相应平滑举措。
摘要
恢复消费重中之重，消费基础设施REITs 新政应运而生。恢复和扩大消费被党的二十大与中央经济会议摆在优先位置并多次强调重要性。消费基础设施助力释放居民消费潜力，纳入REITs 试点范围可更有效促进消费持续增长。
世界范围内工业地产近年颇受市场关注，但商业REITs 仍为市值占比大且整体相对收益稳定的成熟标的，如日本的消费基础设施REITs 体现了跨越周期的绝对稳健收益。商业REITs 在新加坡及日本市场中占比均近5 成；日本及新加坡的消费基础设施REITs数量分别为4 只及8 只；此外两个市场中还存在大量混合业态REITs 投资于消费类资产。香港REITs 市场已上市的11 只REITs中10 只为纯商业业态，综合布局在消费、办公及酒店等商业资产。商业REITs 尤其是消费基础设施REITs 的底层资产运营与宏观经济相关性较大，近年来受疫情压制，日本、新加坡及香港地区的商业REITs 均呈折价交易状况。商业REITs 整体相对收益较为稳定，预计有望随着全球疫情后时代的经济复苏迎来修复。
恢复消费重中之重，资产盘活需求快速增长，消费基础设施REITS推出正当时。从海外经验看，按资产选址划分的城市型、奥莱型及按租户品类划分的时尚型购物中心为消费基础设施REITs 底层资产重要组成。将消费基础设施纳入REITs 试点范围打通了企业的公募融资渠道，改变了目前针对持有型物业仅有经营性物业贷款及CMBS 等渠道的融资现状。展望未来，消费基础设施REITs的落地仍需关注三个主要问题：首先是原始权益人的积极性与驱动力问题；其次是优质资产估值较高，分派率若达3.8%或需原始权益人折价发行的问题；第三关注消费基础设施受其商业本质影响的收入稳定性问题及相应的平滑波动举措。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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